图木舒克市配资:七广州浙嘉股票配资部门:对30城开展治理房地产市场乱象专项行动

  中新网6月28日电 据住建部网站消息,针对近期房地产市场乱象,为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,广州浙嘉股票配资决定于2018年7月初至12月底,在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。   本次专项行动的打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面:   一是打击操纵房价房租、捂盘惜售、捏造散布虚假信息、制造抢房假象、哄抬房价、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙;   二是打击暴力驱逐承租人、捆绑收费、阴阳合同、强制提供代办服务、侵占客户资金、参与投机炒房的房地产“黑中介”;   三是打击从事违规销售、变相加价、一房多卖、霸王条款、价格欺诈以及限制阻挠使用公积金的房地产开发企业;   四是打击发布不实房源和价格信息、进行不实承诺等欺骗、误导购房人的虚假房地产广告。   通知要求,各地要切实履行房地产市场监管主体责任,把打击侵害群众利益违法违规行为作为整治房地产市场乱象工作的重中之重,细化工作任务,明确整治措施,落实监管职责,确保专项行动取得实效。要广泛发动群众监督,畅通群众举报投诉渠道,对群众反映强烈、问题突出的典型案例要挂牌督办,及时公布查处结果,回应社会关切,着力构建房地产市场共治共管的局面。要加强政策解读,正面引导舆论,定期集中曝光违法违规典型案例,形成震慑,为房地产市场营造良好舆论环境。要强化督查问责机制,对专项行动实施过程中发现的违法违规行为,依法从严惩处。对涉嫌隐瞒包庇、滥用职权、玩忽职守的部门和人员,坚决问责。   通知强调,要坚持整顿规范和制度建设并重、专项整治和日常监督并重、加强管理和改善服务并重、投诉受理和主动监管并重,建立房地产市场监管长效机制,切实维护人民群众合法权益,不断提高人民群众满意度。   30个城市名单:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。   相关拓展:房地产发展数据   从2013年1-3月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房   地产资金来源的19%,利用外资占比低于1%,自筹资金占38%,其他资金占43%。从3月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15%,利用外资占比不到1%,自筹资金占35%,其他资金占49%。   相比2013年1-2月数据,其他资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分点。   2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点,一季度,全国土地市场量跌价涨,后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落,新开工面积再次负增长,商品房销售增幅出现下滑,价格增广州浙嘉股票配资幅放缓。总体而言,部分地区潜在供应偏紧,详见前瞻《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。   2013年一季度多项指标回落,主要是前两月突增因素明显,从整体看,一季度市场依旧保持平稳走势,预计随着调控政策细则在各地的逐步落实,房地产行业将出现调整,市场销售在二季度会继续回落。   房地产最新市场现状编辑   继2013年和2014年连续两年突破4万亿元后,中国官方预计2015年国有土地使用权出让收入也将接近4万亿元。受国务院委托,财政部2015年3月5日提请十二届全国人大三次会议审查《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告》。新华社2015年3月5日授权发布了“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告(摘要)”。在该摘要“2015年收入广州浙嘉股票配资预计和支出安排”一项中有表述为:地方政府性基金本级收入44509.51亿元,下降4.7%。其中,国有土地使用权出让收入39452亿元,下降4.7%。   需要注意的是,这里的“国有土地使用权出让收入39452亿元”是预计数据,而非实际情况。   随着中国房地产业的发展,国内地方政府的土地出让收入总量也在逐年增加。   财政部2015年1月30日发布的“2014年财政收支情况”显示,2014年1~12月累计地方政府性基金收入(本级)49996亿元,比2013年增加1966亿元,增长4.1%。其中,受房地产市场调整影响,国有土地使用权出让收入42606亿元,同比增加1340亿元,增长3.2%。   而2013年中国国有土地使用权出让收入则是首次突破4万亿元,达到41250亿元,比2012年增加12732亿元,增长44.6%。   对照2013年和2014年数据来看,虽然国有土地使用权出让收入维持在4万亿元的高位,但增幅已经大幅缩小。   国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成,除土地出让金收入外,还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入。   此前,地方政府国有土地使用权出让收入在2011年达到3.1万亿元,2012年一度降至2.8万亿元。   房地产项目内容编辑   (一)房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。   (二) 房地产业主要包括以下一些内容:   1、 国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;   2、 房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动;   3、 房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理、二手房买卖。   4、 房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。   外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。   房地产(real estate)   房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。   土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资,这种投资要投入一定量的物化劳动和活劳动,其本身必然具有商品属性。   房地产房产概述编辑   房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。   可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。   人们从已经出台的房地产调控手段不难看出,中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略,说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。   从一定意义上讲,银行收紧房贷对抑制房价过快上涨会起到积极作用,进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费,抑制投资、投机性购房需求。购买房地产是一种重要的投资方式。   房地产投资有以下几个特点:   (一)位置的固定性和不可移动性;   (二)使用的长期性;   (三)影响因素多样性;   (四)价值盈利性;   (五)保值增值性;   (六)行业相关性,   (七)易受政策影响性。   房地产调控影响   2013年2月经济继续回暖,但部分数据低于预期,引发市场对经济增速能否持稳的讨论。当前经济仍在温和复苏,但受房地产调控等因素影响,在一季度之后的未来一段时间里,经济复苏步伐或趋缓。   2月cpi同比上涨3.2%主要受春节因素影响,反映当前经济回升对其形成支撑。2月cpi环比上涨1.1%。其中,食品价格环比涨幅与季节性因素持平,而非食品价格环比回升幅度强于季节性因素。尤其是消费品与服务项目价格的双双走高,反映出当前经济仍处于增长回暖的短周期阶段。   房地产经济权属   1、自物权:所有权   包括占有权、使用权、收益权、处分权   2、他物权   包括地役权、抵押权、租赁权、典权   房地产类别划分   按土地用途分类   根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:   1、居住用地;   2、公用设施用地(含商业用地等);   3、工业用地;   4、仓储用地;   5、对外交通用地;   6、 道路广场用地;   7、 市政公用设施用地;   8、绿化用地;   9、 特殊用地。   按房屋用途分类   按照房屋的使用功能可以分成下列几类:   1、 居住用途的房屋;   2、工业用途的房屋;   3、 商业用途的房屋;   4、 文体娱乐设施;   5、政府和公用设施;   6、多功能建筑(综合楼宇,又叫城市综合体)。   房地产相关条例编辑   保证房地产开发的质量,途径很多,但认真贯彻iso9000标准,推行质量认证,的确是一条必由之路。房地产开发企业在iso9000贯标中必须紧抓以下五个环节。   一、在立项过程中,要服从城市的整体规划和区域规划,充分尊重规划部门的意见,对标书和合同要严格评审。   二、认真做好每一个项目的策划工作,从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工,直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划,做到运筹帷幄,决胜千里;要按照策划的结果,编制质量计划,用以指导项目开发建设的实施,确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。   三、严格按iso9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定,做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。   1、委托规划设计时,在审查资质的基础上,一般项目可采用议标的方法,重大项目可采用招标,甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外,一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑,还是联片开发,都应和周围的建筑及环境相协调,并体现出设计大师们高超的建筑艺术,美化城市,给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益,不顾社会效益。   2、委托施工时,可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上,优先选用通过iso9000认证的施工企业。   3、要对供货企业进行评价和选择,以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。   四、按iso9001的要求,搞好施工过程的质量控制,保证工程质量。   开发企业在工程招标后,不能放任不管,而要严格监控。在做好施工前期准备后,应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证,都应该按iso9000标准来要求他们。   1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包;   2、对每一个工程项目都必须编制质量计划,明确对施工过程控制的要求;   3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书,严格按规程操作;   4、使用合格的施工设备和检测器具,并保证施工安全;   5、对特殊过程必须严格控制,消除日后的事故隐患;   6、遵守法律、法规,不能给周边环境造成污染等等。   五、按照iso9001的要求,对建材质量和工程质量进行严格控制。   1、对于该委托监理的工程,开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择,再委托监理;   2、在进货检验中,不允许紧急放行(来不及检验而先投入使用),最起码是钢材和水泥禁止紧急放行;   3、在过程检验中,不允许例外转序(来不及检验而进行下道工序施工)或必须经过严格审批 ;   4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时,不得进行最终检验(竣工验收)。   当然,房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做,本文不拟一一叙述。   对于房地产开发企业来说,除了贯彻iso9001以外,还要贯彻执行iso14001(环境管理国际标准)和ohsas18001(职业安全卫生国际标准),这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能;才能使城市的立体环境(水、土壤、大气等)得到控制和改善,才能使人与自然和谐;也只有这样,才能赢得现代城市居民青睐,拓宽销路,为房地产开发企业带来效益,促进该领域的发展。   房地产相关法规   1、中华人民共和国建筑法   2、中华人民共和国城市房地产管理法   3、物业管理条例   4、房屋登记办法   5、商品房销售管理办法   6、土地登记办法   7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007修订)   8、国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知   9、最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知   10、最高人民法院民二庭庭长宋晓明在“物权法担保物权国际研讨会”上的讲话——物权法担保物权编实施中的几个重要问题   11、国有土地上房屋征收与补偿条例   12、城市房地产开发经营管理条例   13、城市商品房预售管理办法   14、城市房地产抵押管理办法   15、商品房销售明码标价规定   16、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释   17、最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释   18、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释   19、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释   20、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释   房地产交易模式   地产交易形式   (1)一级市场。这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括:征用土地,办理产权转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地,定期收取地租等。   (2)二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。   外资进入房地产市场的主要渠道,包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。   房产交易形式   (1)房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。   (2)房屋租赁。   (3)房产互换。   (4)房产抵押。   楼市信息   房地产房产动态   房地产业搭上“振兴规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨,不过收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。但据各机构跟踪的数据显示,各大城市楼市成交量普遍上升,这无疑为房地产股的上涨增添了底气。   消息称,房地产可能搭上振兴规划末班车,其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。这个政策曾被称为“压垮房价的最后一根稻草”。   如果这个政策取消,对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用。有业内人士表示,在国家大力刺激内需下,第二套房政策取消应该是水到渠成的事,不过应该不会助涨房价,房价的涨跌最终还是决定于经济基本面。昨天收市后,有报道又称,政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中,原因是该行业的特殊性和敏感性”。   不过楼市的回暖无疑利好地产股。机构披露的上周房地产周报表明,除昆明和成都外,各主要城市成交环比上涨。其中,北京一手住宅成交量维持前周的升幅,保障性住房成交上涨趋势放缓;天津一手住宅成交增长26.74%;青岛成交量环比增长151.41%;上海住宅成交环比上升25.54%,南京商品住宅周成交环比上涨47.54%;杭州商品房预售环比上涨74.99%,深圳一手房成交环比上升32.65%;广州住宅成交环比上升34.86%;东莞住宅成交环比上涨19.01%。   另外,武汉、长沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、长春环比也继续维持高幅度的增长趋势。天津、厦门和南京三地,周成交量还创下2008年以来新高。   华泰证券认为,经过年初至今的上涨,地产股估值水平迅速上升,重点上市公司动态估值水平已经走出低点,回到或接近15-20倍pe的历史中等水平。   本行业仍处于有利政策环境中,成交有望进一步回暖,并且重点公司销售业绩出色,2009年实现市场份额上升也比较可能,因此维持行业“增持”评级。有专家指出,上周房地产成为资金撤出最多的行业,表明市场对这个行业的看法仍有分歧,而成交量和房价是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准。   房地产产权登记   房地产权属登记是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记录,并颁发权利证书的法律制度。由于房地产具有不可移动性的特征,所以房地产的流通仅仅表现为权利主体的变更和相关权利的设定、变更。而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示,由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来进行,以保障交易安全、促进房地产市场有序发展。   房地产房产广告   2016年2月1日,由国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》正式实施。   工商总局明确规定,在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;预售房地产,但未取得该项目预售许可证的;权属有争议的;违反国家有关规定建设的;不符合工程质量标准,经验收不合格的等情况的房地产,不得发布广告。   对于发布房地产项目预售、出售广告,应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明;出租、项目转让广告,应当具有相应的产权证明;对于中介机构发布所代理的房地产项目广告,该规定要求应当提供业主委托证明,以及确认广告内容真实性的其他证明文件。   此外,新规还明确要求,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。房地产广告中有“买房可上名校”、“保证高投资回报率”等诱导性语言,或有“为入住者办理户口、升学”等事项,以及承诺“10分钟到火车站”、“3分钟到达地铁口”等表述都将被视为违规。   房地产各国税种   发达国家在交易环节征收的税种往往较少,且税率也较中国低,这样有利于增加房地产的交易和流动。   发达国家交易环节征税情况   国家   税种设臵   课税对象和范围   计税依据   税率   美国   房地产交易税   卖方   房地产交易价格   地方税,0.01%(科罗拉多州)~   2%(特拉华州)的比例税率   英国   印花税   房屋和土地的转让或租赁书据;买方   转让或租赁金额   0~4%的四级超额累进税率   加拿大   房地产转让税   房地产总价值   —   地方政府自行确定,一般是0.5%~2%的   累进税率,阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省不征   商品和服务税(gst)   新建房屋;新斯科舍省对农村不征税;买方   购买价格   6%   法国   登记税及附加税   —   市场价值   4.99%~5.09%综合比例税率   德国   房地产交易税   买方   买卖时所支付的购买价格   3.5%   房地产需求编辑   从微观经济的角度看,房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者),在特定的时期内、一定的价格水平上,愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要,而是指有支付能力的需求,即有效需求。 从宏观经济的角度看,房地产需求是指社会对房地产市场的总需求,而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量,包括实物总量和价值总量。   不管房地产巨头承认与否,房地产是个暴利行业是不争的事实。那么,房地产的暴利来自于哪里呢?笔者从房地产巨头的“高谈阔论”中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段。   所谓两条渠道。   其一炒地皮,住房不能建在空中,必须要土地,而土地是有限资源,因此,谁拿到了有限的土地资源,就意味着谁掌控了房地产开发的主动权,更重要的是,土地资源的有限性又注定了它的巨大升值空间。笔者认为,这大概是上个月“地王”纪录频繁诞生的一个重要原因的目的:炒地皮,等待升值,从中赚取暴利。   中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为,开发商的暴利关键不在于成本,“暴利”的一个重要来源是土地升值。他算了一笔账,假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的,到销售时,楼面价可能涨到了5000元,每平方米净增3000元利润。算出的这笔账很直观,既解释了开发商为何疯狂炒地的原因,也道明了房地产暴利的其一个渠道。   其二炒房价,房价高,则利润高,房价低,则利润低,立竿见影,吹糠见米,因此,炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价,他们无所不用其极。   新开发的待售楼盘,一夜之间全部挂上刺眼的“长明灯”,给潜在的购房者心里造成紧迫感,从而激发他们的购房欲望;开发商自导自演,雇请人连夜排队购房,造成房源紧张的虚假形势迷惑人;抛弃道德、良知和社会责任,赤膊上阵,鼓吹“离婚、同居、包二奶买房也是拉动内需”、“购房即爱国、救国”、“经适房扰乱了房地产秩序”,等等,不一而足,大肆炒作,百般为高房价鼓与呼,从而赚取暴利。   所谓两大手段,其一,空手套白狼。从每年的胡闰财富榜来看,近些年来,房地产行业产生的暴发户是最多的。笔者认为,房地产行业内之所以多产暴发户,其一个很重要的原因是,从房地产行业可以通过“空手套白狼”的手段“白手起家”。   一些胆大的开发商从银行贷一大笔款子,再从政府拿地,转手出去就能大赚一笔,或直接开发住房,则赚得更多。还有的人借老百姓保命钱——社会基金等拿地和开发房地产,用公共资金赚取暴利,把公共资金置于房地产的开发风浪中。   伴随随着房地产的兴起,与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。前不久,行贿的房地产商引爆湖北麻城政坛地震,牵连出一系列贪腐官员,包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤,市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭,市房产局书记陶兴文等。房地产商为何要行贿地方官员?因为少许行贿花费能帮助他们从地方政府的“政策倾斜”中赚取暴利。   比如让官员帮忙低价拿地,或通过改变土地性质拿低价地;其次是免交城市建设配套费;再次是缓征土地出让金等等;官员大笔一挥,就能赚个盆满钵盈,房地产哪有不乐意“出血”的?苏州市原副市长姜人杰为何能炼成亿万贪官?就是因为开发商利用姜手中的权力钻政策空子低价拿地,转手净赚一点九亿元!姜则一次受贿8250万元!   近些年,房地产开发商及其“砖家”为何如此牛?房价为何如此疯狂的飙车?因为他们认准了贪官始终会替其鸣锣开道。因此,无论是房地产的暴利渠道,还是暴利手段,根本原因是法制不健全,权力没有受到很好的约束,腐败扰乱了房地产开发市场,所以,要想降房价,不把可怕的权力关进笼子里,无异于白日做梦。   土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。   作用:   土地增值税的开征,具有极其重要的作用:   有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;   有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;   有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。   房地产的发展趋势观察,房地产企业的经营方式将呈现更加规模化、专业化、多样化。根据产品的细分市场、企业的自有资源、外部的政策环境等,各个企业会选择自己合适的经营方式。   一、从区域布局上来看,一线品牌房企加速进军二级城市。随着交通枢纽、产业规划的全新布局,中国二级城市将迎来新一轮发展计划,在这样的背景下,二级城市消费力将得到提升。   二、从品牌规模来看:过去十年,万科、保利等房地产企业把握住了市场机遇实现了高速发展,企业规模迅速扩大,成为行业巨头。随着调控政策的继续和行业增速的放缓以及土地成本的飙高,这些大型企业的领先优势会更加明显,市场份额逐步上升,一些中小规模的企业受到政策和市场的冲击影响会较大,会逐渐边缘化。   三、从开发模式上来看:现在中国房企发展的最大瓶颈依然是金融,资金链成为房企开发项目的最大风险所在。过去十年房企的开发模式以快速周转模式为主,也就是买地、卖房、再买地、再卖房。短期来看,快速周转模式可以加快资金周转,有助于缓解资金链紧张状况,但一旦市场发生重大波动,反而会加剧资金链紧张状况。以万达为代表的现金流滚资产模式,更为稳妥,在持有资产的同时销售部分增值能力较小的物业,实现现金回笼支持下个项目启动。部分物业出售,以作现金流为主,部分物业长期持有,以作利润为主。通过现金流   房地产房产市场编辑   房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以,住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。   房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效益,促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化,有利于改善居住条件,提高居民的居住水平。因此,房地产市场是房地产市场体系中最有代表性,也是最重要的部分,处于主体地位。   房地产中国市场   房地产企业1-5月销售的绝对量并不算很低,大部分重点房企销售数据同比仍有增加即可说明这一点,但放在2014年全年目标看,完成比例却很低,可见开发商年初过于乐观地预估了2014年的整体市场。   截至昨日,共有万科、恒大、绿地、碧桂园、保利等13家a股及h股上市房企公布5月销售业绩。由于加大促销力度,以及地方救市政策效果渐显,重点房企5月销售有所起色,但1-5月整体销售目标完成率普遍下滑。预计下半年房企出货和去化压力将陡增,随行就市、加快去化的销售策略将成为房企应对市场的主流。   5月业绩大多止跌回升   业绩数据显示,13家重点房企5月销售普遍止跌回升。从销售金额同比情况来看,只有世茂和富力出现下滑,降幅分别为14%和5%,其他房企都有不同程度的上涨,但分化明显。其中,万科同比增3%,增幅与上月持平;绿地同比增37%,增幅较上月扩大17个百分点;保利地产同比增幅由负转正,由上月的-12%上升到5月的10%;恒大地产和融创中国同比分别增加28%和23%,但增幅较上月有所收窄。   从销售金额环比情况看,13家重点房企环比金额涨跌各半。其中,恒大、首创、富力、世茂、旭辉等环比有所下滑,降幅分别为9%、28%、27%、3%和6%;其他房企则出现不同程度的上涨,保利、绿地、万科分别上升47%、25%和14%,而其4月的环比降幅分别为31%、20%和11%。   5月重点房企业绩回升企稳,究其原因,主要是由于房企随行就市加大了促销力度,这方面龙头房企表现特别明显。其中,万科方面,北京住总万科橙3月降价后,项目持续热销,5月销售427套,成交7.33亿元;绿地集团5月147亿元销售中,上海绿地中心二期贡献了近30%;保利地产则发挥多盘联动营销优势,加大节日促销和折扣营销力度,以佛山的保利紫山花园和保利公馆两个项目为例,5月分别销售4.0亿元和2.7亿元,环比分别上升54.7倍和81%,促销效果显著。此外,地方救市力度加大,特别是首套银行信贷有所放松,也推动房企销售出现回升。   全年目标完成率惨淡   虽然5月销售情况略有好转,但由于前5月总体市场萎靡、销售不畅,重点房企2014年销售目标的完成情况截至目前并不尽如人意。从1-5月累计目标完成率看,13家企业中恒大完成比例最高,达51%;其次是万科,完成41%;其后的碧桂园、旭辉、保利、富力、世茂、融创完成度均在30%-40%之间;绿地、中国奥园、金地分别为25%、23%和21%;首创置业只有18%;而花样年更是完成率只有10%,均低于40%的时间进度线。   一般来说,受春节因素的影响,上半年房企完成度都会较慢,但2014年与2013年同期相比,大部分房企的业绩完成度也出现不同程度的下滑。像世茂、保利,降幅分别高达16个百分点和11个百分点;绿地、富力也下滑了6个百分点;首创置业下降了4个百分点;中国奥园和融创基本与2013年持平。   有分析人士认为,从房企销售数据上看,开发商年初制定目标时似乎出现了行业判断集体失误的现象。   由于目标完成率普遍下降,下半年房企将面临推案和去化的双向压力。一方面,由于业绩完成度低,房企需要加大推案量以加快销售,确保能完成全年目标;另一方面,如果行业持续不景气,房企加大推量也会增加积货风险。可以明确的是,万科、绿地、保利等龙头房企随行就市、加快去化的销售策略将成为下半年房企应对市场的主流。   关键词:配资   相关拓展:房地产发展数据   从2013年1-3月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房   地产资金来源的19%,利用外资占比低于1%,自筹资金占38%,其他资金占43%。从3月单月总资金来源构成情况来看,国内贷款占房地产资金来源的15%,利用外资占比不到1%,自筹资金占35%,其他资金占49%。   相比2013年1-2月数据,其他资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分点。   2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点,一季度,全国土地市场量跌价涨,后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落,新开工面积再次负增长,商品房销售增幅出现下滑,价格增幅放缓。总体而言,部分地区潜在供应偏紧,详见前瞻《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。   2013年一季度多项指标回落,主要是前两月突增因素明显,从整体看,一季度市场依旧保持平稳走势,预计随着调控政策细则在各地的逐步落实,房地产行业将出现调整,市场销售在二季度会继续回落。   房地产最新市场现状编辑   继2013年和2014年连续两年突破4万亿元后,中国官方预计2015年国有土地使用权出让收入也将接近4万亿元。受国务院委托,财政部2015年3月5日提请十二届全国人大三次会议审查《关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告》。新华社2015年3月5日授权发布了“关于2014年中央和地方预算执行情况与2015年中央和地方预算草案的报告(摘要)”。在该摘要“2015年收入预计和支出安排”一项中有表述为:地方政府性基金本级收入44509.51亿元,下降4.7%。其中,国有土地使用权出让收入39452亿元,下降4.7%。   需要注意的是,这里的“国有土地使用权出让收入39452亿元”是预计数据,而非实际情况。   随着中国房地产业的发展,国内地方政府的土地出让收入总量也在逐年增加。   财政部2015年1月30日发布的“2014年财政收支情况”显示,2014年1~12月累计地方政府性基金收入(本级)49996亿元,比2013年增加1966亿元,增长4.1%。其中,受房地产市场调整影响,国有土地使用权出让收入42606亿元,同比增加1340亿元,增长3.2%。   而2013年中国国有土地使用权出让收入则是首次突破4万亿元,达到41250亿元,比2012年增加12732亿元,增长44.6%。   对照2013年和2014年数据来看,虽然国有土地使用权出让收入维持在4万亿元的高位,但增幅已经大幅缩小。   国有土地使用权出让收入通常由四项政府性基金收入构成,除土地出让金收入外,还包括新增建设用地土地有偿使用费收入、国有土地收益基金收入和农业土地开发资金收入。   此前,地方政府国有土地使用权出让收入在2011年达到3.1万亿元,2012年一度降至2.8万亿元。   房地产项目内容编辑   (一)房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。   (二) 房地产业主要包括以下一些内容:   1、 国有土地使用权的出让,房地产的开发和再开发,如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;   2、 房地产经营,包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动;   3、 房地产中介服务,包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理、二手房买卖。   4、 房地产的调控和管理,即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场,制定合理的房地产价格,建立和健全房地产法规,以实现国家对房地产市场的宏观调控。   外资投资中国房地产主要有直接购买、设立独资公司、购买股权成立合资公司三种方式。   房地产(real estate)   房产主要包括住房房产和营业性房产。地产主要包括土地和土地资本。   土地具有有用性、稀缺性和社会的有效需求等特点。土地资本是为使土地达到一定的使用标准而进行的开发投资,这种投资要投入一定量的物化劳动和活劳动,其本身必然具有商品属性。   房地产房产概述编辑   房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性,在经济学上又被称为不动产。   可以有三种存在形态:即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中,其拍卖标的也可以有三种存在形态,即土地(或土地使用权),建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。   人们从已经出台的房地产调控手段不难看出,中央政府对房地产调控采取了步步为营、多招密集连发的策略,说明中央政府对房地产调控的态度是明确且有决心的。   从一定意义上讲,银行收紧房贷对抑制房价过快上涨会起到积极作用,进行利率优惠政策调整有利于合理引导住房消费,抑制投资、投机性购房需求。购买房地产是一种重要的投资方式。   房地产投资有以下几个特点:   (一)位置的固定性和不可移动性;   (二)使用的长期性;   (三)影响因素多样性;   (四)价值盈利性;   (五)保值增值性;   (六)行业相关性,   (七)易受政策影响性。   房地产调控影响   2013年2月经济继续回暖,但部分数据低于预期,引发市场对经济增速能否持稳的讨论。当前经济仍在温和复苏,但受房地产调控等因素影响,在一季度之后的未来一段时间里,经济复苏步伐或趋缓。   2月cpi同比上涨3.2%主要受春节因素影响,反映当前经济回升对其形成支撑。2月cpi环比上涨1.1%。其中,食品价格环比涨幅与季节性因素持平,而非食品价格环比回升幅度强于季节性因素。尤其是消费品与服务项目价格的双双走高,反映出当前经济仍处于增长回暖的短周期阶段。   房地产经济权属   1、自物权:所有权   包括占有权、使用权、收益权、处分权   2、他物权   包括地役权、抵押权、租赁权、典权   房地产类别划分   按土地用途分类   根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》,城市用地可以分为九类:   1、居住用地;   2、公用设施用地(含商业用地等);   3、工业用地;   4、仓储用地;   5、对外交通用地;   6、 道路广场用地;   7、 市政公用设施用地;   8、绿化用地;   9、 特殊用地。   按房屋用途分类   按照房屋的使用功能可以分成下列几类:   1、 居住用途的房屋;   2、工业用途的房屋;   3、 商业用途的房屋;   4、 文体娱乐设施;   5、政府和公用设施;   6、多功能建筑(综合楼宇,又叫城市综合体)。   房地产相关条例编辑   保证房地产开发的质量,途径很多,但认真贯彻iso9000标准,推行质量认证,的确是一条必由之路。房地产开发企业在iso9000贯标中必须紧抓以下五个环节。   一、在立项过程中,要服从城市的整体规划和区域规划,充分尊重规划部门的意见,对标书和合同要严格评审。   二、认真做好每一个项目的策划工作,从市场调研、投资立项、征地、拆迁、委托设计、委托施工,直到竣工交付的整个过程都应仔细认真地策划,做到运筹帷幄,决胜千里;要按照策划的结果,编制质量计划,用以指导项目开发建设的实施,确保项目开发建设的质量指标、建设周期和成本合理。   三、严格按iso9000对采购的要求和国家《建设工程质量管理条例》的规定,做好规划设计、施工、供货等几个方面的分承包方的评价和选择。   1、委托规划设计时,在审查资质的基础上,一般项目可采用议标的方法,重大项目可采用招标,甚或国际招标。设计输出除符合法律、法规外,一定要符合城市规划和开发企业的设计意图。无论是单体建筑,还是联片开发,都应和周围的建筑及环境相协调,并体现出设计大师们高超的建筑艺术,美化城市,给市民提供一个舒适、幽雅的生活空间。开发企业不能只顾自身经济效益,不顾社会效益。   2、委托施工时,可采用工程招标的方法。在审查资质的基础上,优先选用通过iso9000认证的施工企业。   3、要对供货企业进行评价和选择,以确保三大材、工程设备及其他物资的质量。   四、按iso9001的要求,搞好施工过程的质量控制,保证工程质量。   开发企业在工程招标后,不能放任不管,而要严格监控。在做好施工前期准备后,应进行详细的技术交底。不管施工企业是否通过质量认证,都应该按iso9000标准来要求他们。   1、不能将主体结构进行分包以及其他违法分包;   2、对每一个工程项目都必须编制质量计划,明确对施工过程控制的要求;   3、对关键过程、特殊过程必须编制作业指导书,严格按规程操作;   4、使用合格的施工设备和检测器具,并保证施工安全;   5、对特殊过程必须严格控制,消除日后的事故隐患;   6、遵守法律、法规,不能给周边环境造成污染等等。   五、按照iso9001的要求,对建材质量和工程质量进行严格控制。   1、对于该委托监理的工程,开发企业一定要对监理企业进行资质审查、评价选择,再委托监理;   2、在进货检验中,不允许紧急放行(来不及检验而先投入使用),最起码是钢材和水泥禁止紧急放行;   3、在过程检验中,不允许例外转序(来不及检验而进行下道工序施工)或必须经过严格审批 ;   4、对分项、分部工程未取得合格的检验结果时,不得进行最终检验(竣工验收)。   当然,房地产开发企业在贯标中还有很多重要工作要做,本文不拟一一叙述。   对于房地产开发企业来说,除了贯彻iso9001以外,还要贯彻执行iso14001(环境管理国际标准)和ohsas18001(职业安全卫生国际标准),这样才能使住房或者工作场所具有适用性、安全性、耐久性、环境性、经济性等五大性能;才能使城市的立体环境(水、土壤、大气等)得到控制和改善,才能使人与自然和谐;也只有这样,才能赢得现代城市居民青睐,拓宽销路,为房地产开发企业带来效益,促进该领域的发展。   房地产相关法规   1、中华人民共和国建筑法   2、中华人民共和国城市房地产管理法   3、物业管理条例   4、房屋登记办法   5、商品房销售管理办法   6、土地登记办法   7、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(2007修订)   8、国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知   9、最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知   10、最高人民法院民二庭庭长宋晓明在“物权法担保物权国际研讨会”上的讲话——物权法担保物权编实施中的几个重要问题   11、国有土地上房屋征收与补偿条例   12、城市房地产开发经营管理条例   13、城市商品房预售管理办法   14、城市房地产抵押管理办法   15、商品房销售明码标价规定   16、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释   17、最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释   18、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释   19、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释   20、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释   房地产交易模式   地产交易形式   (1)一级市场。这是由国家垄断经营的市场,它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括:征用土地,办理产权转移手续;以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权;出租土地,定期收取地租等。   (2)二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。   外资进入房地产市场的主要渠道,包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。   房产交易形式   (1)房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。   (2)房屋租赁。   (3)房产互换。   (4)房产抵押。   楼市信息   房地产房产动态   房地产业搭上“振兴规划”末班车的消息刺激地产股全线上涨,不过收市后有报道称房地产纳入振兴规划愿望可能落空。但据各机构跟踪的数据显示,各大城市楼市成交量普遍上升,这无疑为房地产股的上涨增添了底气。   消息称,房地产可能搭上振兴规划末班车,其中最引人注目的是将取消“第二套房”的限制政策。这个政策曾被称为“压垮房价的最后一根稻草”。   如果这个政策取消,对于释放改善型住房需求将会有较大助推作用。有业内人士表示,在国家大力刺激内需下,第二套房政策取消应该是水到渠成的事,不过应该不会助涨房价,房价的涨跌最终还是决定于经济基本面。昨天收市后,有报道又称,政府“可能不会将房地产业纳入这次产业振兴规划之中,原因是该行业的特殊性和敏感性”。   不过楼市的回暖无疑利好地产股。机构披露的上周房地产周报表明,除昆明和成都外,各主要城市成交环比上涨。其中,北京一手住宅成交量维持前周的升幅,保障性住房成交上涨趋势放缓;天津一手住宅成交增长26.74%;青岛成交量环比增长151.41%;上海住宅成交环比上升25.54%,南京商品住宅周成交环比上涨47.54%;杭州商品房预售环比上涨74.99%,深圳一手房成交环比上升32.65%;广州住宅成交环比上升34.86%;东莞住宅成交环比上涨19.01%。   另外,武汉、长沙、西安、郑州、合肥、福州、厦门、温州、海口、长春环比也继续维持高幅度的增长趋势。天津、厦门和南京三地,周成交量还创下2008年以来新高。   华泰证券认为,经过年初至今的上涨,地产股估值水平迅速上升,重点上市公司动态估值水平已经走出低点,回到或接近15-20倍pe的历史中等水平。   本行业仍处于有利政策环境中,成交有望进一步回暖,并且重点公司销售业绩出色,2009年实现市场份额上升也比较可能,因此维持行业“增持”评级。有专家指出,上周房地产成为资金撤出最多的行业,表明市场对这个行业的看法仍有分歧,而成交量和房价是否能够继续提升将是后市地产股走势重要的判断标准。   房地产产权登记   房地产权属登记是指国家管理机关对房地产的权属状况进行持续的记录,并颁发权利证书的法律制度。由于房地产具有不可移动性的特征,所以房地产的流通仅仅表现为权利主体的变更和相关权利的设定、变更。而权利必须由法律以一定方式进行确认和公示,由此各个国家对房地产的有效管理几乎都通过房地产权属登记来进行,以保障交易安全、促进房地产市场有序发展。   房地产房产广告   2016年2月1日,由国家工商总局公布的《房地产广告发布规定》正式实施。   工商总局明确规定,在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的;在未经国家征用的集体所有的土地上建设的;预售房地产,但未取得该项目预售许可证的;权属有争议的;违反国家有关规定建设的;不符合工程质量标准,经验收不合格的等情况的房地产,不得发布广告。   对于发布房地产项目预售、出售广告,应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明;出租、项目转让广告,应当具有相应的产权证明;对于中介机构发布所代理的房地产项目广告,该规定要求应当提供业主委托证明,以及确认广告内容真实性的其他证明文件。   此外,新规还明确要求,房地产广告必须真实、合法、科学、准确,不得欺骗、误导消费者。房地产广告中有“买房可上名校”、“保证高投资回报率”等诱导性语言,或有“为入住者办理户口、升学”等事项,以及承诺“10分钟到火车站”、“3分钟到达地铁口”等表述都将被视为违规。   房地产各国税种   发达国家在交易环节征收的税种往往较少,且税率也较中国低,这样有利于增加房地产的交易和流动。   发达国家交易环节征税情况   国家   税种设臵   课税对象和范围   计税依据   税率   美国   房地产交易税   卖方   房地产交易价格   地方税,0.01%(科罗拉多州)~   2%(特拉华州)的比例税率   英国   印花税   房屋和土地的转让或租赁书据;买方   转让或租赁金额   0~4%的四级超额累进税率   加拿大   房地产转让税   房地产总价值   —   地方政府自行确定,一般是0.5%~2%的   累进税率,阿尔伯塔省、萨斯喀彻温省不征   商品和服务税(gst)   新建房屋;新斯科舍省对农村不征税;买方   购买价格   6%   法国   登记税及附加税   —   市场价值   4.99%~5.09%综合比例税率   德国   房地产交易税   买方   买卖时所支付的购买价格   3.5%   房地产需求编辑   从微观经济的角度看,房地产需求是指房地产消费者(包括生产经营性消费主体和个人消费者),在特定的时期内、一定的价格水平上,愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要,而是指有支付能力的需求,即有效需求。 从宏观经济的角度看,房地产需求是指社会对房地产市场的总需求,而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量,包括实物总量和价值总量。   不管房地产巨头承认与否,房地产是个暴利行业是不争的事实。那么,房地产的暴利来自于哪里呢?笔者从房地产巨头的“高谈阔论”中悟出了其获暴利的两条渠道和两大手段。   所谓两条渠道。   其一炒地皮,住房不能建在空中,必须要土地,而土地是有限资源,因此,谁拿到了有限的土地资源,就意味着谁掌控了房地产开发的主动权,更重要的是,土地资源的有限性又注定了它的巨大升值空间。笔者认为,这大概是上个月“地王”纪录频繁诞生的一个重要原因的目的:炒地皮,等待升值,从中赚取暴利。   中国城乡建设经济研究所所长陈淮认为,开发商的暴利关键不在于成本,“暴利”的一个重要来源是土地升值。他算了一笔账,假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的,到销售时,楼面价可能涨到了5000元,每平方米净增3000元利润。算出的这笔账很直观,既解释了开发商为何疯狂炒地的原因,也道明了房地产暴利的其一个渠道。   其二炒房价,房价高,则利润高,房价低,则利润低,立竿见影,吹糠见米,因此,炒房价从来就是开发商绝不放过的赚取暴利的“暴力”争夺。为了高房价,他们无所不用其极。   新开发的待售楼盘,一夜之间全部挂上刺眼的“长明灯”,给潜在的购房者心里造成紧迫感,从而激发他们的购房欲望;开发商自导自演,雇请人连夜排队购房,造成房源紧张的虚假形势迷惑人;抛弃道德、良知和社会责任,赤膊上阵,鼓吹“离婚、同居、包二奶买房也是拉动内需”、“购房即爱国、救国”、“经适房扰乱了房地产秩序”,等等,不一而足,大肆炒作,百般为高房价鼓与呼,从而赚取暴利。   所谓两大手段,其一,空手套白狼。从每年的胡闰财富榜来看,近些年来,房地产行业产生的暴发户是最多的。笔者认为,房地产行业内之所以多产暴发户,其一个很重要的原因是,从房地产行业可以通过“空手套白狼”的手段“白手起家”。   一些胆大的开发商从银行贷一大笔款子,再从政府拿地,转手出去就能大赚一笔,或直接开发住房,则赚得更多。还有的人借老百姓保命钱——社会基金等拿地和开发房地产,用公共资金赚取暴利,把公共资金置于房地产的开发风浪中。   伴随随着房地产的兴起,与房地产开发有关的贪官也纷纷中箭落马。前不久,行贿的房地产商引爆湖北麻城政坛地震,牵连出一系列贪腐官员,包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤,市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭,市房产局书记陶兴文等。房地产商为何要行贿地方官员?因为少许行贿花费能帮助他们从地方政府的“政策倾斜”中赚取暴利。   比如让官员帮忙低价拿地,或通过改变土地性质拿低价地;其次是免交城市建设配套费;再次是缓征土地出让金等等;官员大笔一挥,就能赚个盆满钵盈,房地产哪有不乐意“出血”的?苏州市原副市长姜人杰为何能炼成亿万贪官?就是因为开发商利用姜手中的权力钻政策空子低价拿地,转手净赚一点九亿元!姜则一次受贿8250万元!   近些年,房地产开发商及其“砖家”为何如此牛?房价为何如此疯狂的飙车?因为他们认准了贪官始终会替其鸣锣开道。因此,无论是房地产的暴利渠道,还是暴利手段,根本原因是法制不健全,权力没有受到很好的约束,腐败扰乱了房地产开发市场,所以,要想降房价,不把可怕的权力关进笼子里,无异于白日做梦。   土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率。   作用:   土地增值税的开征,具有极其重要的作用:   有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;   有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;   有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。   房地产的发展趋势观察,房地产企业的经营方式将呈现更加规模化、专业化、多样化。根据产品的细分市场、企业的自有资源、外部的政策环境等,各个企业会选择自己合适的经营方式。   一、从区域布局上来看,一线品牌房企加速进军二级城市。随着交通枢纽、产业规划的全新布局,中国二级城市将迎来新一轮发展计划,在这样的背景下,二级城市消费力将得到提升。   二、从品牌规模来看:过去十年,万科、保利等房地产企业把握住了市场机遇实现了高速发展,企业规模迅速扩大,成为行业巨头。随着调控政策的继续和行业增速的放缓以及土地成本的飙高,这些大型企业的领先优势会更加明显,市场份额逐步上升,一些中小规模的企业受到政策和市场的冲击影响会较大,会逐渐边缘化。   三、从开发模式上来看:现在中国房企发展的最大瓶颈依然是金融,资金链成为房企开发项目的最大风险所在。过去十年房企的开发模式以快速周转模式为主,也就是买地、卖房、再买地、再卖房。短期来看,快速周转模式可以加快资金周转,有助于缓解资金链紧张状况,但一旦市场发生重大波动,反而会加剧资金链紧张状况。以万达为代表的现金流滚资产模式,更为稳妥,在持有资产的同时销售部分增值能力较小的物业,实现现金回笼支持下个项目启动。部分物业出售,以作现金流为主,部分物业长期持有,以作利润为主。通过现金流   房地产房产市场编辑   房产市场是从事房产、土地的出售、租赁、买卖、抵押等交易活动的场所或领域。房产包括作为居民个人消费资料的住宅,也包括作为生产资料的厂房、办公楼等。所以,住宅市场属于生活资料市场的一部分,非住宅房产市场则是生产要素市场的一部分。房产也是自然商品,因而建立和发展从事房产交易的市场是经济运行的要求。   房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件,并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房地产市场通过市场机制,及时实现房地产的价值和使用价值,可提高房地产业的经济效益,促进房地产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化,有利于改善居住条件,提高居民的居住水平。因此,房地产市场是房地产市场体系中最有代表性,也是最重要的部分,处于主体地位。   房地产中国市场   房地产企业1-5月销售的绝对量并不算很低,大部分重点房企销售数据同比仍有增加即可说明这一点,但放在2014年全年目标看,完成比例却很低,可见开发商年初过于乐观地预估了2014年的整体市场。   截至昨日,共有万科、恒大、绿地、碧桂园、保利等13家a股及h股上市房企公布5月销售业绩。由于加大促销力度,以及地方救市政策效果渐显,重点房企5月销售有所起色,但1-5月整体销售目标完成率普遍下滑。预计下半年房企出货和去化压力将陡增,随行就市、加快去化的销售策略将成为房企应对市场的主流。   5月业绩大多止跌回升   业绩数据显示,13家重点房企5月销售普遍止跌回升。从销售金额同比情况来看,只有世茂和富力出现下滑,降幅分别为14%和5%,其他房企都有不同程度的上涨,但分化明显。其中,万科同比增3%,增幅与上月持平;绿地同比增37%,增幅较上月扩大17个百分点;保利地产同比增幅由负转正,由上月的-12%上升到5月的10%;恒大地产和融创中国同比分别增加28%和23%,但增幅较上月有所收窄。   从销售金额环比情况看,13家重点房企环比金额涨跌各半。其中,恒大、首创、富力、世茂、旭辉等环比有所下滑,降幅分别为9%、28%、27%、3%和6%;其他房企则出现不同程度的上涨,保利、绿地、万科分别上升47%、25%和14%,而其4月的环比降幅分别为31%、20%和11%。   5月重点房企业绩回升企稳,究其原因,主要是由于房企随行就市加大了促销力度,这方面龙头房企表现特别明显。其中,万科方面,北京住总万科橙3月降价后,项目持续热销,5月销售427套,成交7.33亿元;绿地集团5月147亿元销售中,上海绿地中心二期贡献了近30%;保利地产则发挥多盘联动营销优势,加大节日促销和折扣营销力度,以佛山的保利紫山花园和保利公馆两个项目为例,5月分别销售4.0亿元和2.7亿元,环比分别上升54.7倍和81%,促销效果显著。此外,地方救市力度加大,特别是首套银行信贷有所放松,也推动房企销售出现回升。   全年目标完成率惨淡   虽然5月销售情况略有好转,但由于前5月总体市场萎靡、销售不畅,重点房企2014年销售目标的完成情况截至目前并不尽如人意。从1-5月累计目标完成率看,13家企业中恒大完成比例最高,达51%;其次是万科,完成41%;其后的碧桂园、旭辉、保利、富力、世茂、融创完成度均在30%-40%之间;绿地、中国奥园、金地分别为25%、23%和21%;首创置业只有18%;而花样年更是完成率只有10%,均低于40%的时间进度线。   一般来说,受春节因素的影响,上半年房企完成度都会较慢,但2014年与2013年同期相比,大部分房企的业绩完成度也出现不同程度的下滑。像世茂、保利,降幅分别高达16个百分点和11个百分点;绿地、

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